Cum e cu agentiile imobiliare?
O cunostinta se chinuie sa vanda un apartament (in Romania)
Si-a gasit cumparator si ar trebui sa-l vanda. Chestia e ca tanti de la agentia imobiliara s-a trezit acum sa-i dea un mail ca… sa vedeti, comisionul agentiei e 2%. Si cica zilele astea e treaba aia la notar.
Eu i-am zis sa se pise pe ei cu agentia lor imobiliara si sa le rada-n nas, ca nu le da nici un leu, ca nu-i ca si cum au vreun contract si probabil iau oricum comision de la cumparator. O sa aflu eu in cele din urma daca ma asculta sau nu, da’ pana atunci, cam cum functioneaza parazitii astia? De la cine iau comision? De la vanzator? De la cumparator? De la amandoi?
Eu presupun ca se va trezi la notar ca “sa vedeti, intai sa semnati aici ca dati comision agentiei si abia pe urma semnati cu cumparatorul”. Ma rog, vedem, da’ pana atunci va intreb pe voi, astia care-ati mai avut de-a face cu de-astia, ca pe undeva ma intereseaza si pe mine cat de cat: cam cum functioneaza chestia?
Cum funcționează:
Ca în România. Agentul ia comision și de la cumpărator și de la vânzător. Cunosc o singură agenție care ia comision doar de la partea pe care o reprezintă. Cunosc, în sensul că s-au lăudat ei asta când îmi cautam eu apartament, dar vreo janghina mai acătării n-au găsit. Voiau să mi-o înfigă în cur din toate direcțiile. Visau și comision 3% și preturi la mișto gen ” nu cred că putem negocia o scădere de mai mult de 5% “si-aveau numai dubiosenii de nu le-ai fi luat nici moca, la bugetul meu. Century21 io cheamă pe ăia.
Eu nu am vândut, am cumpărat. Și am avut contract cu agentul, făcut de dinainte de vizită, care tot așa – era la joc dublu. Dar l-am sunat pe el, s-a ocupat de niște hârtii, le-a dat ălora șuturi în cur să producă mai cu talent actele de care aveau ei nevoie, mi s-a părut că a făcut ceva de banii ăia. La un moment dat l-am pus arbitru intre notar și bancă, că nu se înțelegeau ăia pe numărul de ștampile și parafe și eu nu am răbdare de mizerii d-astea. Le-am dat numărul omului și i-am lăsat să se certe în trei până au terminat.
Mi-a cerut 2% inițial. Eu i-am zis că îi dau 3% dar dacă îmi scoate apartamentul la 60k. Nu a reușit sau nu a vrut, plm. La 63 mi-am pierdut răbdarea, că nu mai aveam timp. I-am dat bani ca la lăutari până a zis el “gata” :). Cam 1.8% m-a oprit. Pe ăia i-a produs de minim la fel. Avea contract și cu ăia. Că ei voiau să îl sară din schemă și le-am spus să suga pula dacă au contract cu el, că eu nu am poftă de litigii.
Dacă a găsit cumpărător deja și nu are contract cu agenția eu zic să le-o tragă la muie.
Adică agenția l-a găsit pe vânzător nu invers. Că dacă suna cunoștința ta la agenție să îi găsească clienți, bă, atunci da, se cam impunea și oricum nu prestau ăia fără contract. Dar dacă nu a semnat nimic – Atunci muie cu salam. Dacă are numărul de telefon al cumpărătorului poa’ să îl sune pe ăla direct.
Eu dacă aș vinde janghina asta de apartament nu aș da comision la vreo agenție, gen în viața mea. Mai ales acum, că iar se vând de zici că-s pe Sunset Bulevard.
P.s. Apropo, dacă agenția o arde funky și zice că nu îl mai lasă pe client să facă tranzacția ca orice, presupunând ca agenția are contract de reprezentare cu clientul atunci chiar au temei legal să sară agenția din schemă cu totul, că acționează împotriva clientului cu care au contract, acordul lor de reprezentare se poate denunța fără grijă unilateral dacă fac mizerii de incompetenți.
Eu stiam ca se ia 2%, tin minte asta, dar de la cumparator, eu eram vanzatorul. Printre altele: foarte multe vizite, telefoane, rezultat 0. La un moment dat cand m-a sunat o alta agentie sau agent din asta individual i-am zis “lasa-ma, dom’le, in pace”. Au mai adus ceva oameni sa vada apartamentul si cam atat. Hazliu este ca aia ma contactau pe la spate sa le vand apartamentul, unul dintre ei fiind si un cinstit preot. I-am inchis telefonul. Stiu ca semnam ceva de fiecare data cand veneau sa il vada, si foarte posibil s-ar fi ajuns la judecata daca as fi facut ceva pe la spate. La cat de fomisti erau, erau in stare de orice. Toti agentii erau “speciali”, gen pensionarul, studentul ce va lucra doar 2-3 luni, cel care avea part-time job etc. Ah, si dadeau si anunturi false prin ziarul local, ca persoane individuale si apartamente care “chiar acum s-au vandut, dar avem altul”.
Eu chiar eram cuprins de mila pentru ei. Oameni mai saraci si mai fomisti ca aia nu am mai vazut. Pensionarul – agent pe cont propriu -, fost profesor, avea haine de-alea grele, comuniste, ce miroseau a naftalina. Nu cred ca le iesea ceva, nu stiu de ce ar face asta. Sunt lucruri care pur si simplu nu merg in Romania din cauza saraciei. Unul dintre ele e asta. Altul, si mai nasol, e ala cu asigurarile (nu alea obligatorii).
pai e simplu, daca nu a semnat inainte nimic cu agentul, nu tre sa plateasca nimic. si banuiesc ca nu a semnat daca a aflat acum de comision.
Eu am colaborat anul asta/trecut cu un agent ok, cred ca am vazut cu el 6-7 apartamente, in decurs de cateva luni, toate erau “in grafic”, insa in final am cumparat direct de la proprietar, si asta fara sa fentez agentul, apartamentul era intr-o zona neacoperita de el si am avut noroc si sa gasesc anuntul proprietarului, pe langa anunturile unor agentii, tot pentru acelasi apartament. Cum agentul stia ca vreau sa vand vechiul apartament, mi-a propus sa se ocupe el, si chiar s-a ocupat; mi-a ridicat ipoteca (aia de la banca la care avusesem creditul se miscau foarte incet), s-a ocupat de cert. energetic, refacere cadastru, indrumare/ajutare comparator credit prima casa, notar/banca – in final a luat de la mine ~1.5% si de la cumparator ~1%. In 3 zile de cand i-am dat ok-ul pentru vanzare imi gasise deja cumparator, care s-a razgandit dupa cateva zile, si apoi in alte cateva zile a gasit cumparatorul final. Avand in vedere ca am obtinut pretul pe care-l doream + comisionul pentru el, pentru mine a fost ok, practic nu am avut bataie de cap. Si totul fara hartii semnate, doar gentlemen’s agreement.
doar de la cumparator se ia de obicei comision, desi cunosc si cazuri in care s-a luat de la amandoi.
daca nu a semnat nimc, nu da nimic. Poate asa, un 100-200 Euro pentru efort, daca a meritat.
In rest am ajuns la concluzia ca:
1. fie te duci la agentii pe bune (eu cunosc cateva prin Bv)
2. fie te ocupi tu, daca ai timp si, mai ales, cunostiinte cu acces la informatii
eu cand mi-am luat apartamentu a trebuit sa dau si comision. Norocu meu a fost ca agenta era prietena cu proprietarul si i-am zis direct: mai mult de atat nu am cum. faceti cum vreti, dar eu apartament+comision pot da atat.
eu mi-am cumparat recent apartament (maine ma mut) si am interactionat cu multe agentii. Iti zic ca, din perspectiva cumparatorului, trebuie sa achiti un comision de 2% din valoare lor. Adica semnezi un contract inainte de fiecare vizionare ca nu o sa il iei sarind peste comisionul lor.
Parerea mea personala, au o oarecare utilitate. Agentul imobiliar s-a ocupat de majoritatea actelor si a meritat suma la cat l-am frecat la cap dupa. A intermediat intre mine si dezvoltator. Bine, eu mi-am luat apartament nou, si era fara comision catre agentie (platea dezvoltatorul doar).
Din perspectiva vanzatorului, nu am idee. Dar sa stie ca e mare mare frecus cu actele daca il da prin credit gen “prima casa”. Adica frecus epic, daca ma ocupam eu de toate actele alea cred ca trebuia sa imi dau demisia sa pot face asta full time. Dar fiind apartament nou, probabil au fost mai multe. La unul vechi probabil e mai simplu cu actele.
Dupa cum a mai fost spus, daca nu a semnat nimic, muie cu picamarul. Daca au fost baieti finuti si au ajutat in vre-un fel, e omeneste sa le dea ceva.
Din experienta, pot spune ca lucrurile nu sunt batute in cuie. Unii cer comision de la toti, unii doar de la partea cu care au agreat un comision(unii cereau acceptul vanzatorului sa faca prin ei, cu conditia ca agentia sa jumuleasca doar cumparatorul). Si nici procentele: am vazut intre 0.5 si 4%.
La ultima experienta, vanzatorul si cumparatorul nu au discutat direct. Totul a fost facut prin agentie: aveai nevoie de hartia x, sunai agentia si aia cerea mai departe. Fata in fata, ne-am intalnit doar la notar- nici acum nu avem numelere de telefon. Noi, desi aveam o hartie semnata, ne-am bagat toata pula in agentie. Pentru ca au fost marlani si ne-au bagat bete in roate. La insistenta unui membru mai “fricos”, le-am dat un 200 de euro contra unei hartii semnate ca nu mai au alte pretentii. Aveam si opinia avocatului ca prostia aia de “contract” semnat cu ei are multe vicii procedurale astfel incat daca agentia se ridica cu pretentii de proces au toate sansele sa o ia la muie.
Concluzie: daca esti tare in clanta, poti sa le tragi lejer la muie. Daca esti fricos, marca banul.
PS: Am uitat un aspect care poate fi util cuiva: unii practicau un contract in care nu era specificat procentul. Si la sfarsit, puneau si ei dupa cum citeau fraierul. Chestia asta poate fi speculata maxim: daca nu ai in hartia semnata procentul trecut, poti sa-ti il negociezi la sange. Evident, nu-i frumos sa fiti marlani cu cei care chiar au muncit in tranzactie si isi merita comisionul.
Probabil ca depinde mult si de agentie; au si ei utilitatea lor, dar sa fie conditii rezonabile. Eu ultima tranzactie am facut-o in 2014 – am luat un teren aproape de Timisoara. Dupa multe cautari online si sunat la diversi, am ajuns la o agentie, am zis ce doresc si mi-au facut o tura de vizionare cu peste 10 parcele in acea zona. Am cumparat prin ei o parcela ce nu a fost listata nicaieri online. Comision 500eur, a umblat agenta dupa toate actele necesare. Doar eu ca si cumparator am platit. Nu am semnat nimic, puteam sa nu ii dau ca nu aveam acte semnate cu ei pe numele meu, a semnat ceva coleg de servici; dar m-a ajutat gratis cu autorizatia de construire la primarie. NU am mai construit acolo ca am recalculat si imi iasa aiurea statul in trafic. Acum am zis ca vreau sa il vand, intre timp e cu vreo 50k mai mult decat am dat. Agenta duce oameni in zona sa vada parcela, dar va lua comision doar de la ei; am anunt si pe OLX.
În principiu doar vânzătorul achită un anumit procent, de obicei aprox. 2% din suma de vânzare. Atat timp cat cumpărătorul nu a încheiat un contract cu vreo agenție prin care se obliga sa achite si el un procent din pretul vânzării /cumpărării poate să-și vada liniștit de viata. Cu siguranță hienele din agențiile imobiliare vor face tot posibilul sa ciupească ceva.
Comisionul oricarei agentii e 2%. Comisionul agentiilor parsive e 4% – 2% de la vanzator si 2% de la cumparator. Ma mir ca exista romani care nu stiu asta cand lucreaza cu agentiile.
2% de la cumparator.
1.5 cumpărător și 1.5-2 vânzător aici. Dar cu hârtii semnate în prealabil pentru ca au fost anumite cerințe din ambele părți. Au cautat băieții 6-8 luni; în zona pe care o ochisem, de obicei nu vinde nimeni. Au făcut ei tot, notar, acte, asigurări, bănci, fise explicative, mama și tata. Un an înainte lucrasem cu alta agenție care m-a purtat câteva luni, nu am semnat contract cu ei și nu le-am dat comision pentru ca am semnat un precontract cu un mârlan propus de ei și era sa iau o monumentala teapa ca romanul s-a răzgândit după o luna. Mi-am văzut avansul după încă o luna,si m-am gândit ca ar fi interesant sa ii vizitez cu avocatul la centrul lor de la fidelia casa. Ca sa fie bine sa nu fie rău. Dar da, sunt și băieți care își merita banii.
Eu am colaborat cu parazitii astia in trei moduri (din patru, al patrulea urmeaza in saptamanile urmatoare).
Modul 1: Am cautat sa inchiriez un apartament (eu cautam chirie):
Mai intai am zis ca-mi caut singur dar oriunde sunam, nu dadeam decat de ei, niciodata de proprietar. Cereau jumate din prima chirie si mie si proprietarului doar pe motivul ca raspundeau la telefon.
In 99% din cazuri apartamentul gasit este dat daaaar, au altul FIX LA FEL, doar puuutiiin mai scump, insesizabil, 10%-15% mai mult. Ca locatie, „TOT ACOLO DOMNE”, adica 100 metri in spatele blocului pe o alee foarte intunecoasa. Normal, comisionul era comision.
Apoi, am zis sa apelez la ei- pe fata. Domne, vreau sa stau in chirie. Cu o singura exceptie cand a facut un drum pentru mine o tipa agent, nimeni nu a facut nimic. Stateau, raspundeau la telefon si cand mergeam peste ei pe ideea hai sa vedem apartamentul ma expediau pe genul – va sunam cand avem… chef sa mergem.
Deci la chirie cer si de la cel care inchiriaza si de la cel care cauta sa inchirieze insa daca se poate sa faca doar din birou totul e perfect. Normal, e mai convenabil sa alergi sa vinzi, e mai mare comisionul.
Rezultat: mi-am gasit garsoniera printr-o cunostinta dupa vreo luna de cautari.
Modul 2: Vreau sa dau spre inchiriat un apartament (urmeaza in ianuarie) – nu am facut asta insa din auzite e in felul urmator:
– Mergi tu la ei – sa-ti caute chirias, e normal, platesti jumate din prima chirie. Poate in cazul asta se zbat, nu stiu.
– Vrei sa-l dai tu singur – il publici pe site-uri, incep ei sa te sune in draci sa-ti preia ei apartamentul pe baza lor, bineinteles, comision si iti gasesc ei chirias. Nu fac nimic, vezi cazul 1, doar din perspectiva celui care da spre inchiriat.
Modul 3: am vandut apartament. Eeee, aici e o intreaga poveste. Am zis ca dau singur, vezi sa nu… dupa ce publicam anuntul m-au sunat probabil 30-40 de agenti. Toti „sa-l promovam si noi, nu va costa nimic”. Rezultat: 0 oameni interesati. Era 2011, dar totusi. Eram pe ideea- orice ar fi NU SEMNEZ ca ma blocheaza.
Zic ok, apelez eu la ei. Vine unul, cam negricios el, genul pe care daca il vezi pe strada seara maresti pasul. Intreaba- cat? Eu 70. El cat esti dispus sa negociezi. Pai, negociez pana la 65. BUUN- 65. Pai stai boss, am zis 70. Lasa, 70 e prea scump, 65 e ok. Eram disperat sa-l dau, am zis ok. Anunt mare pe site-ul lor cu apartamentul la vanzare si fatza lui langa. 0 interes. (nu am semnat nimic insa omul mi-a zis simplu – daca ma sari, iti trimit 2 negrii la usha ?)))).
Apoi, au inceput sa vina cei cu prima casa, dar la toti agentii care ii insotea dupa ce plecau „tinerii” ne ziceau ca datoram comision 2% ca ne-au adus clienti daca il vindem. Si daca tinerii vor fi interesati, revin ei sa semnam.
Intr-un final, un nene care obtinuse o mostenire ne-a calcat pragul cu agentul de mana si m-a sunat dupa si mi-a propus sa sarim amandoi agentul. Pe el il costa 3%, pe noi probabil 1 sau 2 %. Ne-am inteles. El semnase dar a avut incredere in mine ca nu ma sparg eu nu semnasem, deci imi convenea.
Aici- probabil ca toti cei care erau interesati sunau la ei, ei le cereau comisionul iar potentialul cumparator nu mai continua (pe ideea la ce sa le dau 3%, doar ca au raspuns la telefon?). Asta s-a tradus in foarte putine vizualizari si doar unul interesat, care i-a si sarit.
Modul 4: am vrut sa cumpar apartament. Era blocata piata. Oriunde suna, era simplu 3% comision, ca e pe site-ul nostru. Ce sa discuti, ce sa te intelegi… mi-au inchis in nas. (Probabil era reversul modului 3.)
De aia nu ajungeau la mine vizitatorii, pt ca le inchideau agentii in nas. In final am gasit o agenta tuciurie, femeia s-a zbatut si m-a dus sa vad multe apartamente. Singura cu care am semnat clar contract. Comision intre 2 si 3%. Am zis ca nah, facem 2%, ca piata rept, era blocata (2012 parca) dar la final , cand era toti la notar a zis :
– Baiatu, uite, iti las 2,5%, nu 3% dar 2,5% + taxele (ca rup chitanta), venea 3,2%.
– Pai…
– Ok, fara chitanta 3% iti convine mai mult nu?
– Mda (era deja totul parafat, pentru cateva sute de euro nu mai vroiam sa mai caut).
A terminat cu mine, a mers in camera alaturata unde era vanzatorul. Nu am vazut dar ma indoiesc ca a mers la el sa-i dea din comisonul meu, probabil si-a mai tras 3% pe acelasi motiv.
Concluzie (daca ati sarit peste tot, asta e ce ramane):
– Vinzi sau dai spre inchiriat – iti capuseaza rapid anunturile (pe canalele vizibile, gen OLX, Imobiliare, etc etc) astfel incat sa nu aiba timp sa dea cei care cauta de tine sa-i sara. Intermediaza relatia, cer comisoane din ambele parti iar daca partea interesata- cel careu cauta protesteaza (daca vinzi/inchiriezi tu esti cel SUNAT), nu ajunge la tine, se blocheaza la ei.
– Cauti – pana vezi tu anunturile care iti plac si suni, deja ei au capusat si raspund ei. Te certi cu ei, nu vezi ce cauti. Vrei sa vezi, clar platesti (chiar daca vrei pe cont propriu, nu prea ai alta optiune). Apoi, daca esti interesat, de obicei ajung inaintea ta la proprietar pentru contract.
Sfaturi:
– Sariti-i cat de mult puteti. NU se justifica munca. Doar daca nu ai timp si apelezi la ei – dar atunci clar, platesti.
– Cauti: Trimteti prietena, amanta, iubita (sau -ul) la inaintare, si cand gaseste ceva f misto, mergi direct la usha. Daca vanzatorul a semnat contract e treaba lui, tu ai mers la usha.
– Vinzi: pune in casa la vedere numarul tau de telefon, e-mailul, orice vrei si NU SEMNA NIMIC. Daca cumparatorul are cap, te cauta dupa, sau vine la usha ta (mai greu, te va suna, la mine asa a fost).
Mie mi se pare de porc ca, la inchirieri, proprietarul sa plateasca comision pentru un serviciu nesolicitat. In al doilea rand, cand inchiriezi, nu vinzi nisip ca sa nu te mai intereseze apoi, ci incepi o relatie cu un chirias care poate fi bun platnic, rau platnic, sa strice, etc. Mai bine alegi un chirias care sa negocieze mai mult la chirie si sa zici ca nu castigi cine stie ce, dar sa-ti stea 5 ani (si sa incasezi totusi 2500 de euro anual, de exemplu), decat unul care sa-ti accepte pretul tau si sa plece dupa cateva luni cu palma-n fund si cu pagube de mii de euro in spate. Asadar nu vad de ce sa platesc comision unui agent daca el nu-mi poate garanta ca imi aduce un chirias potrivit. Am inchiriat si mi-a venit un agent cu un chirias care mirosea de la o posta a tigari proaste. “Nu va fuma in camera, doar in bucatarie” :))). Si mai voia si comision. I-am poftit afara si le-am zis ca ma mai gandesc. Pana la urma am inchiriat fara intermediari si asa intentionez pe viitor. Insa m-au disperat agentii…
Nu pot sa inteleg de ce, in epoca internetului, cand exista anuntul.ro, olx, pagini de fb de imobiliare, lumea sa apeleze la agentii ca sa le gaseasca ele locuinta. Le prisosesc banii probabil… Ma rog, ca nu scapi de agentii cand cauti, partea a doua, dar o verificare a numarului de telefon pe google ajuta de multe ori.
Cand am cumparat, am vazut anuntul pus de agent, dar am recunoscut decorul dinauntru (statusem inainte acolo ca si chirias), asa ca l-am sunat direct pe proprietar. Ma rog, agentul s-a ocupat de diversele hartii, dar nu i-am platit nimic. Ii platisem la inchiriere, da-l dracu’.